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Cosa succedera' d’ora in avanti nel mercato immobiliare, con ricaduta conseguenziale in quello assicurativo, bancario, finanziario, a seguito dei provvedimenti legislativi di cui al titolo?

Questo e' il caso di scuola: Stipula del compromesso di vendita di unità immobiliari il cui permesso di costruire sia stato richiesto dopo la data del 21/07/2005, ovvero, con l’entrata in vigore del decreto legislativo 122/05, attuativo della legge delega 210/04. Adempimenti per le imprese.

L'impresa costruttrice è obbligata, all'atto della stipula del compromesso (pena la nullità del contratto stesso, che potrà essere fatta valere solo dal promissario acquirente), a consegnare a quest'ultimo una fideiussione rilasciata da banche, istituti assicurativi o intermediari finanziari ex art 107 abilitati da Banca D'Italia , pari all'intero ammontare delle somme che il promissario acquirente medesimo ha già corrisposto o si è impegnato a corrispondere prima della stipula del rogito, escluse le somme erogate da un eventuale banca mutuante.

Tale fideiussione garantirA' la restituzione di tutte le somme riscosse dal costruttore e dei relativi interessi fino al momento in cui si è verificata la situazione di crisi; ma anche il valore di ogni altro importo corrisposto al costruttore, come ad esempio l'area edificabile ceduta in permuta di un immobile da costruire.

La fideiussione sarà valida anche in caso di mancato pagamento del premio o commissione ed è prevista anche la possibilità di far ricorso alla fideiussione per obbligazione futura prevista dall'art.1938 c.c., con ciò consentendo che il valore della fideiussione stessa possa essere rapportato ai versamenti effettivamente avvenuti e non all'intero valore dell'immobile promesso in vendita.
Per le società cooperative l'atto equipollente al contratto sopra indicato consiste in quello con cui sono state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa stessa per ottenere l'assegnazione su un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
AI verificarsi di una delle situazioni di crisi stabilite dalla legge (trascrizione di pignoramento immobiliare, pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa o dello stato d'insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o amministrazione straordinaria, presentazione della domanda di ammissione al concordato preventivo).

l'acquirente puo'riscuotere la fideiussione a condizione che, rispettivamente, per l'ipotesi di trascrizione di pignoramento, il promissario acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e per le altre ipotesi sopra descritte (dichiarazione di fallimento etc.)

l'Organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
il recuperoSono state previste particolari modalità di escursione di tale garanzia in modo da facilitare il recupero di quanto versato dall'acquirente in tempi rapidi: la fideiussione deve, quindi, prevedere la rinuncia del garante al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, può essere escussa a semplice richiesta scritta dell'acquirente corredata della documentazione attestante i versamenti ed il pagamento da parte del fideiussore deve essere effettuato entro 30 giorni dalla richiesta del promissario acquirente, fermo restando che, in caso di ritardo, tutte le spese sostenute da quest'ultimo per conseguire detta restituzione, oltre gli interessi, saranno comunque a carico del fideiussore stesso; è peraltro escluso che il mancato pagamento della commissione o del premio assicurativo possa essere opposto dal fideiussore all'acquirente.

L'efficacia della fideiussione viene meno all'atto della stipula del contratto definitivo di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento o dell'atto definitivo di assegnazione, dal momento che l'acquisto del diritto reale sul bene garantisce all'acquirente il soddisfacimento del proprio interesse sostanziale.

in situazione di crisiIn caso di situazione di crisi del costruttore il contratto preliminare, o atto equipollente, s'intende sciolto se prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento l'acquirente abbia escusso la fideiussione, dandone comunicazione al curatore stesso; in ogni caso la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.

In sostanza, in caso di situazione di crisi del costruttore la normativa ante 21/07/05 prevede che il curatore, se il trasferimento della proprietà non è ancora avvenuto, abbia la facoltà di subentrare nel contratto, oppure, di non eseguirlo senza che il promissario acquirente abbia alcuna possibilità di decisione.

D'ora in poi, il legislatore ha previsto che il promissario acquirente possa sciogliere il vincolo contrattuale, escutendo la fideiussione sempreché lo faccia prima che il curatore abbia comunicato la decisione di subentrare nel contratto.

E’ chiaro che in quest'ultima ipotesi il promissario acquirente non viene danneggiato in quanto realizza sempre la proprietà della casa.

Un aspetto importante che E' bene sottolineare E' quello dei soggetti che dovranno rilasciare le garanzie, e cioE' i "costruttori" come definiti dalla legge 210.

Infatti, non si tratta solo di imprese edili, ma anche di società immobiliari e di cooperative di abitazioni.
Anzi proprio su questi ultimi soggetti la legge fa una importante precisazione affermando che le garanzie debbono essere rilasciate anche a coloro i quali, pur non essendo ancora soci, inizino a versare del denaro.

garanzieMa veniamo ora all'aspetto fondamentale della garanzia fideiussoria, che è poi quello che interessa la fase dell'acquisto di un immobile in corso di costruzione.
Si tratta di garantire le somme versate dall'acquirente e qui il legislatore ha scelto la via apparentemente più semplice, ma senz'altro più difficile per chi le garanzie le deve ottenere, viste le regole in base alle quali esse vengono oggi rilasciate da banche ed assicurazioni.

servizio garanzia affittoConsiste nel rilascio di una fideiussione al potenziale conduttore di un immobile a favore del proprietario dello stesso , che sostituisce il deposito cauzionale tradizionale costituito a tutela del locatore per il pagamento del canone e delle spese pattuite.
Il servizio può essere rilasciato sia per immobili ad uso abitativo che ad uso diverso da quello abitativo. Qualora il conduttore non sia correntista è obbligatoria l'apertura di un conto corrente, che non prevede costi ed è utilizzabile esclusivamente per gestire il Servizio di Garanzia Affitto.

caratteristiche Consiste nel rilascio di una fideiussione al potenziale conduttore di un immobile a favore del proprietario dello stesso associato a Confedilizia, che sostituisce il deposito cauzionale tradizionale costituito a tutela del locatore per il pagamento del canone e delle spese pattuite.
Il servizio può essere rilasciato sia per immobili ad uso abitativo che ad uso diverso da quello abitativo.
Qualora il conduttore non sia correntista il pagamento della commissione annua avverrà per cassa alla scadenza di ogni annualità.
garanzia Fidejussione di cui al Decreto LGS. 122 del 20/06/2005:

Fideiussione che viene rilasciata nell'interesse di un costruttore edile a favore dell'acquirente di un immobile da costruire in qualità di persona fisica.
Tale impegno garantisce la restituzione delle somme e ogni altro eventuale corrispettivo riscosso dall'impresa costruttrice qualora la stessa incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 del decreto legislativi 122 del 20/06/2005.

cauzione provvisoria: che deve essere prestata a coloro che partecipano a gare di appalto;

cauzione definitiva: che deve essere prestata dall'aggiudicatario di una gara di appalto a garanzia della completa esecuzione dei lavori da eseguire come da contratto.
La legge 210Anche in questo caso la legge 210 è andata ad inventare un meccanismo abbastanza complesso, pur a fronte di una formulazione originaria semplice, che prevedeva il rilascio di singola fideiussione a fronte di ciascun acconto. Il Senato ha modificato questo meccanismo e la Camera lo ha poi confermato, salvo approvare un ordine del giorno chiarificatorio; quindi le Commissioni parlamentari hanno di nuovo invitato il Governo a riesaminare la questione nella logica di meccanismo fideiussorio di tipo progressivo, visto che, comunque, ad essere garantite sono le somme effettivamente corrisposte al costruttore.

Per altro, lo strumento della fideiussione non è del tutto estraneo al settore immobiliare, in quanto gia' previsto nell'ambito del recepimento della direttiva europea sulla multiproprietà.


Prevedere un'unica fideiussione per un importo dall'origine pari all'intero valore dei versamenti che saranno effettuati sino all'atto di compravendita, con esclusione della somma oggetto di mutuo e del saldo prezzo, significa andare a ridurre fortemente le possibilità per le imprese di accedere al credito bancario od all’affidamento assicurativo, che vengono determinati in rapporto allo stato patrimoniale delle stesse e per le compagnie, anche e soprattutto, in base alla capacità tecnico-organizzativa dell’impresa, nonché al suo portafoglio appalti.
La sottocapitalizzazione delle imprese edili e delle cooperative di abitazione è fenomeno particolarmente diffuso, la cui conseguenza indiretta più negativa potrebbe essere non già un freno allo sviluppo, quanto, una oggettiva difficoltà alla commerciabilità dell'operazione immobiliare.

Difatti, il meccanismo delineato dalla legge 210, peraltro valido in linea di principio per la doverosa difesa degli acquirenti/consumatori, avrebbe dovuto essere messo a punto tenendo conto delle modalità con le quali si opera nel mercato delle fideiussioni, proprio per evitare pesanti impatti negativi sul settore delle costruzioni, determinante per le sorti economiche del Paese.
In pratica, se da un Iato significa anticipare, in modo ben più pesante, le indicazioni di Basilea 2, dall'altro saranno moltissimi gli attori che, radiografando la situazione attuale, difficilmente potranno più operare sul mercato.

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